안녕하세요. wtgene입니다.
오늘은 공시지가 1억미만 주택에 대해 알아보도록 하겠습니다.
공시지가 1억 미만 주택의 경우 주택수에 제외된다라는 사실에 세제 혜택을 받기 위해 많은 관심이 쏠리고 있는데, 그 내용에 대해 면밀히 살펴 보도록 하겠습니다.
주택수 제외 적용?
공시지가 1억 미만 주택을 매수하는 경우, 주택수에 제외되는 것은 세금 종류에 따라 맞기도 하고 틀리기도 합니다.
요약해서 말하면, 취득세 중과 기준으로 주택수에 제외가 됩니다.
하지만 보유세(종합부동산세) 그리고 양도세 기준으로는 주택수에서 제외가 되는 것이 아닙니다.
주택수 제외라고 해서 모든 세금에 대해서 혜택을 받는다고 알고 계시는 분들이 많은데, 각각 세금 기준별로 어떻게 적용되는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
취득세에서 주택수 제외?
취득세에 있어서, 공시지가 1억 미만 주택을 매수하는 경우 그 지역이 조정지역이냐 비조정지역이냐와 관계없이 모두 주택수에 제외되서 중과세율이 발생하지 않습니다.
예를 들어, 내가 5억짜리 주택을 보유하고 있는 상황에서 조정지역의 1억이 넘는 주택을 매수한다면, 2주택으로 간주되어 중과세율을 적용받게 되어 8.4~9%의 취득세가 발생하게 됩니다. 하지만 1억 미만의 주택을 매수하는 경우에는 주택수 합산에 제외되어, 1주택으로 간주되게 때문에 1.1~1.3%의 취득세만 부과됩니다.
다른 예로, 내가 1억 미만의 주택을 1채 보유하고 있는 상황에서, 5억짜리 주택을 구매한다고 하더라도 동일하게 새로 매수하는 주택에 대해서만 주택수가 인정되어, 1.1~1.3%의 취득세만 발생하게 됩니다.
하지만, 이러한 주택수 제외에도 예외는 있습니다.
해당 주택이 1억미만이더라도, 재개발 등 관리지역에 있는 경우에는 주택수에 포함되게 됩니다.
따라서 해당 주택이 관리지역에 포함되는 경우 취득세 중과가 발생하게 됩니다.
재산세, 종부세, 양도세에서 주택수 제외되나요?
재산세, 종부세 그리고 양도세 기준에서, 공시지가 1억미만의 주택은 주택수에 제외되지 않습니다.
내가 1주택을 보유한 상황에서 1억 미만 주택을 매수하는 경우, 주택수에 추가되어 2주택자로 간주되게 됩니다.
이에 따라 중과 세금이 발생하기 때문에, 유의하셔야 합니다.
재산세는 어떻게?
내가 9억 이하의 주택 1채만 소유하고 있다면, 재산세에서 특례 혜택을 적용 받을 수 있게 됩니다.
하지만 1억 미만 주택 추가 매입으로 2주택자가 되면, 기본 세율로 적용 받아 재산세가 기존보다 추가로 부과될 수 있습니다.
재산세의 경우 보통 그 금액이 크지 않기 때문에, 큰 차이는 느끼지 못할 수 있습니다.
하지만 종부세와 양도세에서는 1세대 1주택이었다면, 받는 공제 기준에 변경되거나 없어져 많은 세금을 부과하게 됩니다.
종부세는 어떻게?
종부세에는 1주택자에 한해서 공시지가 기준 12억 공제라는 세제 혜택이 존재합니다.
하지만 1억 미만 주택 매입으로 2주택자로 간주되게 되면, 그 기준이 9억으로 감소하게 됩니다.
기존 고가 주택을 보유하고 있는 상황이라고 한다면, 해당 공제금액 변경으로 인해 기존에 납부하지 않던 종부세를 납부하는 상황이 발생하게 됩니다.
양도세는 어떻게?
양도세의 경우, 1세대 1주택자에 한해서 비과세 혜택을 적용받아, 매도 금액이 12억 이하인 경우에 세금이 발생하지 않게 됩니다.
하지만 동일하게 1억 미만 주택 매수로 2주택자가 된다면 1세대 1주택 비과세 혜택 적용을 받지 못하게 됩니다.
그에 따라 기존 주택의 보유 혹은 거주 기간에 따른 세율을 적용 받아, 12억 이하로 매도 한다고 하더라고 세금이 발생하게 됩니다.
(양도세 세율 기준과 1세대 1주택 비과세에 대해서 궁금하신 분들은 해당 블로그에 게재된 글 확인 부탁 드립니다.)
글을 마치며
부과되는 세금은 가지고 계신 주택의 수와 그 금액에 따라 모두 상이하게 발생됩니다.
누구에게는 기존과 큰 차이가 나지 않을 수 있지만, 자칫 잘못된 판단으로 인해 기존과 그 차이가 크게 발생할 수도 있습니다.
그렇기 때문에 취득세를 줄일 수 있다는 것만 생각해서 무턱대고 1억 미만 주택을 매수하시기 보다는, 자신이 처한 상황에 맞춰 다른 세금 변화도 계산해보시면서 매수에 임하시기 바랍니다.