안녕하세요. wtgene입니다.
오늘은 양도소득세 계산기 다운로드 및 사용 방법에 대해 소개하려고 합니다.
해당 양도소득세 계산기는 다주택자 중과세율 유예에 따라 세율 중과를 배제시켰으며, 해당내용은 2025년 5월까지 유효합니다.
양도소득세 계산기 사용법
양도소득세 계산기를 다운 받으시게 되면, 위 그림과 같이 엑셀창이 나타나게 됩니다.
(양도소득세 계산기 다운로드는 글 맨 하단에 있습니다)
양도소득세를 계산하기 위해서는 기본적으로 소유하고 계신 부동산에 대한 정보 입력이 필요합니다.
부동산의 종류, 현 보유 주택 수 등 총 11가지 항목에 대해 입력을 진행하게 되면, 1세대1주택 비과세적용 유무 및 장기보유특별공제 적용 유무를 판별한 후에 양도소득세 계산이 진행되게 됩니다.
1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 통해 해당 블로그 내에 있는 관련 글 확인 부탁드립니다.
그럼 필요한 입력들에 대해 하나씩 확인해 보도록 하겠습니다.
(1)부동산 종류
공유드리는 양도소득세 계산기에서 확인 가능한 부동산 종류는 주택과 상가 입니다.
세금확인을 위한 부동산 종류가 주택인지 상가인지 선택해주시면 됩니다.
(2)현 보유 주택 수
현재 보유한 총 주택수에 따라 적용되는 세율이 달라지게 됩니다.
그리고 2주택이상을 보유하고 있다면, 1세대 1주택 비과세를 적용 받지 못해 세율을 적용 받는 양도차액이 달라지게 됩니다.
매도하려는 시점 기준, 현재 본인 명의로 되어있는 모든 주택 수를 합산하여 적어주시면 됩니다.
(3)보유하고 있는 주택 중 조정 지역에 속한 주택의 총 수
조정지역 내에 있는 총 주택수는 장기보유특별공제 적용 유무를 판단하기 위해 필요합니다.
매도하려는 시점을 기준으로, 조정지역 내에 속한 주택의 총 수를 합산하여 적어주시면 됩니다.
글이 업데이트되는 시점 기준, 조정지역은 강남3구(서초구, 강남구, 송파구)와 용산구 입니다.
(4)매도주택의 취득당시 소재지
1세대1주택 비과세를 적용 유무를 판별하기 위해서는 매도하려는 주택의 취득 당시 소재지 입력이 필요합니다.
취득 당시 조정이냐 비조정이냐에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 기준이 달라지기 때문에, 취득 당시 기준 지역을 입력 해주시면 됩니다.
(5)매도주택 현재 소재지
매도하려는 주택의 위치가 어느 지역에 있는지에 따라, 세율 기준이 달라지게 됩니다.
2주택 혹은 3주택이라고 하더라도, 매도 주택의 소재지가 비조정인 경우에는 1주택 세율로 혹은 2주택의 세율로 적용 받을 수 있게 됩니다.
그렇기 때문에, 현재 매도하려는 시점의 주택의 위치가 조정인지 비조정지역인지 확인 후에 적어주시면 됩니다.
글이 업데이트되는 시점 기준, 조정지역은 강남3구(서초구, 강남구, 송파구)와 용산구 입니다.
(6)거주 포함 총 보유기간 및 (7)거주 기간
거주 기간 및 보유 기간은 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용 유무 판별 기준이 됩니다.
그리고 보유한 기간에 따라 양도세율과 장기보유특별공제율이 달라지기 때문에 정확하게 확인 후 입력해주시면 됩니다.
여기서 총 보유기간은 거주기간을 포함한 개월 수 입력이 필요하기 때문에, 만약 거주기간을 더 크게 입력하신 경우 오류가 발생하게 됩니다. 이때 우측에 빨간글씨로 수정 요청 알림이 뜨게 되는데, 이런 경우 꼭 알맞게 수정 해주셔야 합니다.
(8)매수금액 및 (9)매도 예정 금액
주택 매수 당시 금액와 원하는 매도가격을 적어주시면 됩니다.
매도 가격에 따라 매매차액이 달라지게 되면 양도소득세율이 변화합니다.
원하는 금액에 따른 양도소득세 금액 변화를 잘 확인하시기 바랍니다.
(10)공제가능 경비 및 (11)기본공제 적용 유무
취득세나 부동산중개수수료 그리고 기타 수리 비용 등으로 사용된 금액은 세금 공제가 가능합니다.
이때 모든 금액이 공제가 가능한 것이 아니기 때문에, 공제가능 유무를 잘 확인하셔서 공제 가능 경비를 책정 후 입력해주시면 됩니다. 잘 판단하시기 어려우시다면 “0원”으로 진행하셔도 결과에는 큰 차이가 발생하지 않는 경우가 많습니다.
그리고 양도소득세에서 연 1회에 한해서 250만원 기본 공제를 제공해주게 됩니다. 내가 기본 공제를 받은적이 없다면 O, 공제를 이미 받았다면 X를 선택해 주시면 됩니다.
양도소득세 계산기 사용 예시
상황에 따른 양도소득세 차이를 확인해보기 위해, 현 보유 주택수를 제외하고는 모두 동일한 조건으로 진행하였습니다.
조정지역에 있는 주택을 매도하려는 상황이며, 2년 거주하였고 거주기간을 포함하여 총 3년동안 보유한 상황입니다.
매수 금액은 10억원이고 희망 매도금액은 15억원입니다.
양도소득세 계산기 결과(예시1)
예시1의 경우에 현 보유 주택수가 1개이기 때문에 조건만 만족한다면 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.
주택 매수 시점에 조정지역이었기 때문에, 비과세를 적용 받기 위해서는 2년간 거주가 필요하고, 장기보유특별공제를 위해서는 3년이상의 보유기간이 필요합니다.
예시1의 경우에는 그 조건을 모두 만족하였기 때문에 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다.
매매차액이 5억원이지만, 비과세 혜택을 통해 1억원으로 감소하게 됩니다.
이에 더해 3년 보유와 2년 거주로 인한 장기보유특별공제 총 20%를 적용 받아, 세율 적용 기준이 되는 양도차액이 8천만원으로 줄어들게 됩니다.
그리고 최종적으로 금액에 따른 양도소득세 24%와 그에 따른 누진공제액을 적용받아 발생하는 양도소득세는 13,440,000원입니다.
양도소득세 계산기 결과(예시2)
예시2의 경우, 예시1과는 다르게 현 보유 주택수가 2채입니다.
이로 인해 1세대1주택 비과세를 적용받지 못하게 됩니다.
그리고 2주택자로 장기보유특별공제에서도 거주기간에 대한 혜택을 받지 못해, 3년 보유에 따른 6%의 공제만 받을 수 있게 됩니다.
따라서 매매차액 5억원에서 장기보유특별공제를 받아, 세율 적용 기준이 되는 양도차액이 4억7천만원으로 크게 증가하였습니다.
최종적으로 금액에 따른 양도세율 40%와 그에 따른 누진공제액을 적용받아 발생하는 양도소득세는 162,060,000원입니다.
글을 마치며(계산기 다운로드 링크)
지금까지 양도소득세 계산기를 활용하는 방법에 대해 알아보았습니다.
예시를 통해 1주택자와 2주택자에 따른 양도소득세를 비교해보았는데, 혜택 변화로 인해 그 차이가 크게 발생하는 것을 확인할 수 있습니다.
이렇듯 내가 처한 상황 그리고 매번 바뀌는 세율 정책에 따라, 부과되는 금액이 달라지게 됩니다.
그렇기 때문에, 절세를 위해서라면 상황에 따른 양도세 차이를 명확하게 알고 있어야 하며, 그 조건에 대해서도 파악하고 있는게 중요합니다.
개인이 매번 이를 체크하면서 계산하기엔 생각보다 복잡하고 어려울 수 있기 때문에, 이를 쉽게 계산할 수 있도록 양도소득세 계산기를 제공해보게 되었습니다.
저도 직접 사용하고 있는 계산기이며, 매번 바뀌는 정책에 따라 조건을 반영하고 있습니다.
정책 변화에 따라 계산기가 업데이트 되면, 제목에 업데이트 일자 변경을 진행할 예정입니다.
양도세 계산이 필요하실 때 다시 한번 들어오셔서 업데이트 체크 후에 아래 링크를 통해 다운로드하여 사용해보시기 바랍니다.