안녕하세요. wtgene입니다.
오늘은 일시적 1가구 2주택에 대해 알아보도록 하겠습니다. 어떤 기준으로 적용되는지 취득세, 양도소득세, 그리고 종합부동산세 각각의 세율에 따른 사례별 예시를 통해 알아보도록 하겠습니다.
일시적 1가구 2주택이란?
일시적 1가구 2주택이란, 하나의 세대에서 한 개의 주택을 보유하고 있는 상황에서 신규 주택을 추가로 매수하는 경우 2주택이 되게 되는데, 이 때 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 경우 일시적으로 세금에 있어서 1주택자의 혜택을 적용해주는 것을 의미합니다.
(조정/비조정지역 관계없이 공통적으로 3년으로 적용됩니다)
1세대 1주택의 혜택을 유지해주는 것이기 때문에, 1주택 세율 적용과 더불어 1세대 1주택 비과세도 함께 적용 받을 수 있게 됩니다.
일시적 1가구 2주택을 적용 받을 수 있는 세금에는 취득세, 양도세 그리고 종부세가 있는데, 3년 이내 종전 주택 처분에 더해서 각 세금별로 추가적인 조건이 필요한 경우가 있습니다.
다음 목차에서 이러한 추가 조건이 무엇인지 각 세금별로 알아보고, 사례를 통해 혜택 적용 가능 유무를 확인해보도록 하겠습니다.
취득세 기준
취득세의 경우, 신규 주택을 취득한 후에 3년 이내에 종전 주택을 매도하기만 한다면, 신규 주택의 취득세를 1주택 세율로 적용 받을 수 있습니다.
위 조건을 만족한다면, 신규주택에 대해서 최대 8%로 적용받게 되던 취득세율을 1~3%의 취득세율로 적용 받을 수 있게 됩니다.
사례1 – 신규주택으로 입주권이나 분양권을 취득하는 경우
분양권이나 입주권의 경우에도 취득세에 있어 주택수에는 포함이 됩니다.
따라서 신규 주택으로 이러한 입주권 혹은 분양권을 취득하는 경우에도 2주택자가 되게 되는데, 이 경우에도 취득 후 3년 이내에 종전주택을 매도한다면, 신규 주택 취득세를 1주택 세율로 적용 받을 수 있습니다.
사례2 -최초 주택을 분양권으로 취득하여 추가로 신규 주택 매수한 후 분양받은 주택 입주를 위해 신규 주택을 먼저 매도하는 경우
최초로 분양권이나 입주권을 취득하여 1주택자가 된 후에 신규 주택을 추가로 매수하는 경우가 있습니다.
이러한 경우에는, 기존 매도 조건이었던 종전주택이 아닌 신규 주택을 먼저 매도하여도, 신규 주택에 대해 1주택 세율로 취득세를 적용 받을 수 있습니다.
양도세 기준
양도세에서 일시적 1가구2주택 혜택을 받기 위해서는 취득세와 동일하게 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 매도가 필요합니다.
하지만 이에 더해, 신규 주택을 취득하는 시점이 종전 주택 취득시점 기준으로 1년이 경과 되어야 합니다.
위의 두가지 조건을 만족한다면, 종전 주택을 매도할 때 세율 중과없이 1주택 세율을 적용받게 됩니다.
그리고 추가로 1세대 1주택 비과세 혜택 그리고 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용도 받을 수 있습니다.
사례1. 신규 주택으로 입주권 또는 분양권은 취득하는 경우
기존 주택이 있는 상태에서 추가로 주택이 아닌 분양권이나 입주권을 취득하는 경우가 있습니다.
분양권이나 입주권의 경우에는 당장 실체가 존재하는 주택이 아니기 때문에 거주가 불가능하게 됩니다.
그렇기 때문에 이러한 피치 못할 상황을 고려하여, 분양권 혹은 입주권으로 취득한 주택이 준공되는 시점을 기준으로 3년이내 매도를 해야 합니다.
이에 더해, 분양주택에 전 세대원이 전입 후 1년이상 거주를 해야 1주택 세율 및 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
사례2. 기존에 재건축 주택을 취득한 상태에서 거주를 위한 대체 주택을 취득한 경우
기존에 보유하고 있는 주택이 재건축을 진행하게 되면, 관리 처분 이후에 이주를 해야 하는 상황이 발생합니다.
이때 거주를 위해 대체 주택을 취득하는 경우가 있는데, 이러한 대체 주택은 재건축이 완료되어 새롭게 지어진 기존 주택에 입주하게 될때에는 그 목적이 사라졌기 때문에 매도해야 하는 경우가 있습니다.
이때 대체주택인 신규주택을 매도하는 시점에는 2주택자가 되어 양도시 중과세율을 적용 받게 되지만, 이러한 대체 주택의 목적은 투기가 아니기 때문에 예외 사항으로 적용되게 됩니다.
위와 같은 특수한 상황이 발생한 경우에는 다음과 같은 조건을 만족한다면, 대체주택을 매도할 때 1주택 세율과 비과세를 적용 받을 수 있습니다.
조건1. 사업승인일 이후에 대체주택을 취득한 경우
조건2. 재건축 주택 준공 후 전 세대원 전입 후 1년이상 거주
조건3. 재건축 주택 준공 후 3년 이내 대체주택을 매도
종부세 기준
종부세의 경우, 취득세와 동일하게 신규 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 매도하기만 한다면 1주택 종부세 세율을 적용 받을 수 있습니다.
그에 따라 기본공제 금액이 9억이 아닌 12억으로 증가하게 되고, 고령 혹은 장기보유에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.
다만, 종부세 대상이 종전주택 하나만이 아니라 종전주택과 신규주택이 합산되게 됩니다.
(분양권과 입주권의 경우, 종부세에서는 주택이 아니기 때문에 합산되지 않습니다.)
글을 마치며
일시적 1가구 2주택 혜택은, 법 개정을 통해 23년 1월 12일 이후의 양도분에 대해서는 모두 동일하게, 종전주택 처분 기준을 3년으로 적용하게 되었습니다.
기존에 세금 종류별로 달랐던 기준을 공통적으로 적용하게 되면서 매우 간단해 졌지만, 각각이 처한 상황에 따라 여전히 부수적인 조건은 필요하게 됩니다.
이번 기회를 통해 각 세금별로 일시적 1가구 2주택 혜택 기준을 명확히 파악하셔서, 실수없는 세금 계산을 통해 절세에 임하셨으면 합니다.