안녕하세요. wtgene입니다.
오늘은 장기보유특별공제 그 의미와 기준 그리고 세제혜택이 어느정도인지 확인해보고, 예시들을 통해 좀 더 자세하게 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 양도소득세를 납부할 때 적용되는 공제로써, 부동산을 3년 이상 보유하는 경우에 보유기간에 따라 일부를 공제하여 양도소득세를 감면 시켜주는 제도를 의미합니다.
즉, 부동산을 오랫동안 보유하면 보유할수록 양도소득세가 줄어든다고 이해하면 쉽습니다.
장기보유특별공제율은 어떻게 되나요?
장기보유특별공제율은 위 표와 같습니다.
기본적으로, 장기보유특별공제율을 적용 받기 위해서는 3년이상 보유해야 합니다.
1세대 1주택자인 경우에는 2년이상 거주 요건 충족시 보유기간과 거주기간에 따른 공제율을 모두 적용 받아, 최대 80%까지 공제 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
그 외 다주택자나 토지 또는 상가의 경우에는 오직 보유기간에 따른 공제율만 적용받게 되며, 최대 30%까지 공제를 적용 받을 수 있습니다.
1세대 1주택
1세대 1주택인 경우 기본적으로 3년이상 보유시 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다.
하지만, 보유에 추가로 2년이상 거주 유무에 따라 적용되는 공제율이 달라지게 됩니다.
3년 이상 보유, 2년 이상 거주 조건을 모두 충족한 상황이라면 거주기간과 보유기간을 합산하여 공제가 이루어지게 됩니다.
위 표에 나타나 있는 것처럼 1년 보유 및 거주할 때 마다 각각 4%씩 공제율이 추가되게 되며, 최대 80%까지 공제 받을 수 있게 됩니다.
반면, 3년 이상 보유만 하고 2년 거주 조건을 충족하지 못하였다면, 보유기간에 의해서만 공제를 받게 되며, 1년 보유할 때 마다 4%가 아닌 2%씩 공제받게 되어 최대 공제율은 40%로 감소하게 됩니다.
조금 더 쉽게 이해하기 위해 여러가지 경우별 예시를 통해 확인해보도록 하겠습니다.
(1)2년 거주만 하였을 때, 0%
(2)2년 거주 포함 3년 보유한 경우, 8% + 12% = 20%
(3)1년 거주 10년 보유한 경우, 0% + 20% = 20% (2년 거주 조건 충족하지 못해 공제율 감소)
(4)10년 거주한 경우, 40% + 40% = 80%
1세대 1주택인 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건 적용으로 인해, 기준을 만족하는 경우 12억 미만의 금액에 대해서는 비과세를 적용 받게 됩니다.
그렇기 때문에 12억 미만인 금액에 대해서는 비과세가 적용되고, 12억을 초과하는 금액에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하게 됩니다.
예시로, 조정지역에 있는 주택을 10억에 매수하여, 3년 거주한 후에 15억에 매도하는 상황이라고 가정해보겠습니다.
기본적으로 양도차액은 [15억-10억 = 5억] 입니다.
여기서 12억 비과세를 적용 받게 되면, 양도차익은 [5억 X (15억-12억)/15억 = 1억] 이 됩니다.
(1세대 1주택 비과세 적용시, 매도금액이 12억이 넘는 경우에는 그 금액에 따른 비율이 적용됩니다)
1세대 1주택 비과세를 적용 받은 후의 양도차액인 1억에 대해 추가로, 3년 거주로 인한 24%의 장기보유특별공제 혜택을 받아, 양도세율 적용 기준이 되는 최종 양도차액은 7천6백만원으로 감소하게 됩니다.
주의! 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 조건 충족이 필요합니다!
1세대 1주택 비과세에 대해 좀 더 자세히 알아보고 싶으시다면 해당 블로그 내에 게재된 글을 확인해주시기 바랍니다.
다주택자 및 토지, 상가
1세대 1주택을 제외한 경우에는 모두 동일한 기준이 적용 됩니다.
오직 보유기간에 대해서만 공제가 이루어지며, 1년마다 2% 공제율이 추가되게 되어 최대 30%까지 공제 받을 수 있습니다.
단 여기에 예외가 존재합니다.
다주택자의 경우에 조정지역에 2채이상의 주택을 보유하고 있다면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
그리고,다주택자이면서 조정지역 주택을 처분하는 경우 양도소득세 중과를 받게 되는데, 이렇게 중과세율을 적용받게 되면 장기보유특별공제를 받을 수 없지만, 현재 2024년 5월 9일까지는 한시적 양도세 중과 배제로 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.
다음으로 여러 예시들을 통해 장기보유특별공제율을 비교해보록 하겠습니다.
(1)2년 거주한 경우, 0%
(2)4년 보유한 경우, 8%
(3)3년 거주 포함 5년 보유한 경우, 10%
(4)10년 거주한 경우, 20%
(5)20년 거주한 경우, 30%
글을 마치며
지금까지 장기보유특별공제 관련하여 알아보았습니다.
장기보유특별공제의 경우에도 다주택자 대비 1세대 1주택인 경우 그 혜택이 크게 상향되게 됩니다.
각 기준 별로 장기 보유에 따른 혜택 정도의 차이를 잘 확인하셔서, 유리한 거주 및 보유 기간을 설정을 통해 절세에 임하시기 바랍니다.